Определение, относятся ли нежилые помещения в многоквартирном доме к общедомовому имуществу, — один из частых поводов для проведения строительной экспертизы. От этого зависит право собственности, возможность передачи помещений в аренду, начисление коммунальных платежей, порядок обслуживания и участия в голосованиях собственников. Для управляющих компаний, ТСЖ, собственников и судов экспертное заключение является основой для принятия правовых решений.
Зачем проводится экспертиза принадлежности
Цель экспертизы — установить:
- функциональное назначение спорного помещения (техническое, жилое, коммерческое);
- наличие признаков общего имущества по ст. 36 ЖК РФ;
- наличие физической и функциональной связи с общедомовыми системами и конструкциями;
- историю включения или исключения помещения из технической документации БТИ и поэтажных планов;
- факт использования помещения в интересах всех собственников дома.
Типовые ситуации, в которых требуется экспертиза
Экспертиза проводится при:
- оспаривании права собственности на подвал, чердак, техэтаж или хозблок;
- внесудебном споре между жильцами и УК о правомерности сдачи помещений в аренду;
- попытках отчуждения помещений, ранее используемых как общее имущество;
- подготовке исков о признании помещения общедомовой собственностью;
- наличии расхождений между проектом, БТИ и фактическим использованием.
Что включает экспертиза
Экспертное обследование обычно включает:
- осмотр помещения и фиксацию его расположения относительно других помещений дома;
- анализ проектной документации, поэтажных планов, экспликаций, актов ввода в эксплуатацию;
- сравнение с БТИ-документацией, техпаспортами, реестрами собственности;
- оценку наличия инженерных коммуникаций, обслуживающих весь дом;
- вывод о соответствии помещения признакам общего имущества.
Юридическая значимость
Заключение эксперта может быть использовано:
- в суде для подтверждения незаконного захвата общедомового имущества;
- при обращении в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН;
- в переговорах с УК или застройщиком;
- в рамках собраний собственников при обсуждении судьбы помещения.
Практический пример
В одном из жилых домов в Ростове-на-Дону собственники обратились за экспертизой после того, как часть подвала, ранее использовавшаяся как узел ввода водоснабжения и хранения инвентаря, была переделана в коммерческое помещение. Экспертное заключение показало, что помещение обслуживает весь дом, имеет коммуникации общедомового назначения и отсутствует в перечне приватизированных объектов. На основании этих данных суд признал помещение частью общего имущества и обязал его вернуть в управление ТСЖ.
