Капитальный ремонт объектов капитального строительства требует отдельного подхода к подготовке проектной документации и её экспертизе. Несмотря на то что такие проекты не всегда предусматривают изменение основных характеристик здания, обязательность экспертизы возникает при затрагивании конструктивных элементов или инженерных систем. Для застройщиков и технических заказчиков важно учитывать особенности экспертизы на этом этапе, чтобы избежать задержек и ошибок в проектировании.
Когда требуется экспертиза при капремонте
В соответствии с действующим законодательством, экспертиза проектной документации при капитальном ремонте обязательна, если:
- планируется вмешательство в несущие конструкции здания или сооружения;
- затрагиваются системы жизнеобеспечения (отопление, вентиляция, водоснабжение, электроснабжение);
- ремонт осуществляется за счёт бюджетных средств;
- здание находится в особой зоне или имеет статус культурного наследия (требуется отдельное согласование).
Состав проектной документации
Для прохождения экспертизы при капитальном ремонте проектная документация должна содержать:
- техническое задание и пояснительную записку с обоснованием капремонта;
- архитектурные и конструктивные решения с указанием участков ремонта;
- результаты обследования здания и заключение о техническом состоянии;
- инженерные решения по замене или модернизации систем;
- мероприятия по обеспечению безопасности при выполнении работ;
- сметную документацию с обоснованием затрат;
- мероприятия по обеспечению доступа МГН (если требуется).
Отличия от экспертизы нового строительства
В отличие от нового строительства, при капитальном ремонте экспертиза учитывает существующее состояние объекта. Основной акцент делается на:
- сохранение прочностных и эксплуатационных характеристик здания;
- соответствие проектных решений условиям эксплуатации;
- обоснование необходимости замены или усиления элементов;
- анализ технологической совместимости новых и старых систем.
Типовые ошибки при подготовке к экспертизе
При экспертизе капремонта часто выявляются:
- отсутствие актуального технического обследования здания;
- неполный учёт инженерных коммуникаций и точек подключения;
- сметные расчёты без привязки к объёму проектных решений;
- несоответствие проектных решений действующим нормам (СП, СНиП);
- недостаточные мероприятия по организации безопасного выполнения работ.
Практический пример
В Ростове-на-Дону проводился капитальный ремонт пятиэтажного жилого дома 1974 года постройки. Проектная документация включала замену системы электроснабжения и восстановление фасада. При экспертизе было установлено, что проект не содержит расчёта по допустимой нагрузке на существующие стояки и вводные устройства. После получения технических условий от ресурсоснабжающей организации проект был доработан, экспертиза пройдена повторно, и ремонтные работы начались в соответствии с графиком.
