Несмотря на то, что строительство дома-новостройки номинально может быть не завершено, квартиры, располагающиеся в доме могут подлежать обмену, купле-продаже или передаче в наследство. Поэтому зачастую требуется оценка стоимости таких недостроенных квартир, что даже с теоретической точки зрения сделать не так-то просто.
Во-первых, незавершенные квартиры по сути не пригодны к заселению. Во-вторых, конечно, новостройки могут быть уже практически закончены и требовать только внутренней и внешней отделки, но гораздо чаще специалисты сталкиваются с объектами, которые только что начали строить и сдача которых маячит в таком далеком и туманном будущем. И тогда вопрос, как определить стоимость такого жилья, встает особенно остро.
Рассмотрим процесс оценки с юридической точки зрения. Если говорить на языке закона, то произвести оценку недостроенной недвижимости мы не в силах, поскольку на бумаге такой недвижимости еще не существует. В таких ситуациях объектом оценки выступают не столько материальные ценности, сколько права покупателя: например, вещные права и права требования.
Другими словами на бумаге до момента сдачи квартиры в эксплуатацию, вы обладаете не права собственности на квартиру, а правом требования у строительной компании сдать вам объект. Такими правами наделяется каждый дольщик после подписания договора участия. То есть на деле специалист оценивает стоимость по которой на рынке вы можете перепродать такие свои права.
Какие же аспекты в первую очередь влияют на их итоговую стоимость? В первую очередь в рассмотрение берутся все новостройки близлежащих районов и их рыночная стоимость. Чем больше будут похожи сравниваемые объекты, тем более точную цену мы получим. Оценщики также пользуются принципом, по которому строящая квартира никогда не может стоить больше, чем уже сданная в эксплуатацию недвижимость в том же районе с аналогичной инфраструктурой. После получения базовой стоимости недостроенного жилья, специалисты умножают ее на коэффициент рисков, с которыми может столкнуться компания-застройщик, включая риск банкротства.
Самые больше проблемы с оценкой объектов возникают, если застройщик все-таки не избежал рисков, продлил срок сдачи объекта или начал судебное разбирательство по какому-нибудь вопросу. В таких случаях весь объект находится в полузамороженном состоянии и прогнозировать время его завершения очень трудно. А без конкретных сроков завершения оценить стоимость недвижимости представляется практически невозможным.
