Оценка коммерческой недвижимости
Существующие отечественные и зарубежные классификации подразумевают под коммерческой недвижимостью объекты офисного и торгового назначения, рестораны, гостиницы, фитнес-клубы. Это могут быть как отдельно стоящие здания, так и встроенные помещения, ключевым классификационным признаком коммерческой недвижимости является возможность использования её таким образом, чтобы она приносила доход.
По существу, коммерческая недвижимость является полноценным товаром: она характеризуется потребительскими качествами, уровнем спроса и предложения, имеет чётко сформированный рынок. И вместе с тем, ответ на вопрос о стоимости коммерческой невидимости, лежит намного глубже, чем вопрос цены килограмма мяса или, скажем, булки хлеба.
Во-первых, коммерческая недвижимость является сложным инвестиционным активом: её стоимость определяется операционным доходом, который может приносить объект, и разницей между ценой приобретения и последующей продажи (т.н. спекулятивная маржа) – как первая, так и вторая составляющая определяются широким кругом факторов, которые нуждаются в тщательном анализе и прогнозе.
Во-вторых, необходимость учёта множества ценообразующих параметров. На понятийном уровне перечень таких параметров очевиден: например, любой человек скажет, что торговое помещение в центре города котируется намного выше чем в прочих районах – это фактор месторасположения.
В то же время, на профессиональном уровне оценщик должен проанализировать, на какой линии относительно главной магистрали находится оцениваемый объект, какова этажность, удалённость от главного входа и лестничных маршей, чем представлено окружение объекта и имеется ли поблизости паркинг.
В-третьих, оценка коммерческой недвижимости предполагает наличие глубокого не только теоретического, но и практического базиса. Как правило, специалисты, чьим профилем является коммерческая недвижимость, совмещают в себе навыки финансового моделирования, математической статистики и специалиcт строительного профиля.
Таким образом, выяснив, что коммерческая недвижимость выступает не только потребительской, но и сложной инвестиционной категорией, обратимся к тем случаям, когда данная услуга наиболее востребована.
Кредитования под залог: коммерческая недвижимость считается твердым и ликвидным обеспечением, и по праву привлекает к себе приоритетное внимание кредиторов.
Имущественные споры: раздел имущества, оспаривание цены сделок по купле-продаже, принятие имущества в наследство и пр.
Страхование: максимальная сумма страхового возмещения непосредственно зависит от страховой стоимости объекта, которая, в свою очередь, устанавливается исходя из оценки коммерческой недвижимости.
Бухгалтерский учёт основных средств: списание, постановка на баланс или актуализация стоимости внеоборотных активов, взнос в уставный капитал невозможны без отчёта независимого оценщика.