Вы обратились в банк за кредитом на покупку жилья. Ваша кредитная заявка была одобрена.
Вы нашли подходящий вариант, и пришли к консенсусу с продавцом – договорились о цене. Собрали все документы на объект недвижимости, затребованные банком.
И вот новая задача: независимая экспертиза (оценка). Почему необходимо делать оценку имущества, для покупки которого используются заемные средства банка по договору ипотеки?
Риск – дело строго просчитанное
Главное условие кредита с условием ипотеки – залог, под который кредитор (банк) выдает деньги. Залогом в данном случае будет служить объект недвижимости. Если случится так, что должник (залогодатель) не сможет расплатиться с банком, то приобретенная им квартира будет продана с аукционных торгов. Таким образом, банк страхует свои риски, выдавая немалые суммы на длительный срок.
Безусловно, покупатель в процессе поисков квартиры познакомился с ценами, действующими на рынке. И, конечно, выбрал тот вариант, который кажется ему наиболее подходящим и выгодным. Увы, во-первых, он может ошибаться. Во-вторых, эксперт учитывает не только рыночную цену квартиры, но и ее ликвидационную стоимости. По этой стоимости предполагается реализация объекта на менее выгодных условиях, в более сжатые сроки. И она всегда чуть ниже (на 20-25%) рыночной.
Вердикт оценочной компании влияет на размер кредита, предоставляемого под залог конкретной квартиры. Например, объект недвижимости оценен в 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос (или собственные средства) покупателей (не менее 20%) – 400 тысяч рублей. Максимальная сумма кредита – 1 миллион 600 тысяч рублей.
Что делать если подобранный вариант стоит дороже? Либо искать (занимать у друзей, менять свои планы) средства для увеличения первоначального взноса. Либо присматривать другую квартиру.
Как выбрать оценщика?
Покупатель волен обратиться в любую оценочную организацию, которая аккредитована в банке, где оформляет кредит. Список оценщиков (с адресами и телефонами) можно получить у кредитного инспектора.
Учтите, что не все оценщики (даже действующие в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и страхующие свою профессиональную деятельность) могут быть официальными партнерами банка.
Принципы оценки
Независимая оценка проводится по жестким правилам. Учитывается месторасположение дома, расстояние от центра города, транспортная и социальная инфраструктура ближайшего микрорайона, год постройки здания, материал стен и перекрытий. На цену также влияют: этаж, расположение квартиры (в углу здания или нет), отсутствие или наличие балкона (лоджии). И совсем небольшое значение имеет состояние квартиры (ремонт, встроенная мебель).
Важнее принять во внимание: есть ли в квартире перепланировки, которые не отражены в технических документах – техническом и кадастровом паспортах. Если таковые имеются, то шансы получить кредит практически равны нулю. В исключительных случаях некоторые банки вносят в договор купли-продажи квартиры и ипотеки пункт, обязывающий нового собственника в течение полугода получить законное разрешение на переустройство, перепланировку и так далее.
Услуга оценки платная (за счет покупателя). Цена ее — примерно 3-4 тысяч рублей. Невеликая сумма (в сравнении со стоимостью квартиры), но все же досадно потерять эти деньги и время, получив результат оценки ниже ожидаемого. Тем более что собственники квартиры обычно просят внести задаток (от 50 тысяч) рублей, предупреждая, что эта сумма в случае отказа от сделки остается им «за потерянное время и шансы найти новых покупателей».
В таком случае, совет: внесите в договор (это не возбраняется законом) пункт о том, что сумма задатка будет возвращена, в случае если отчуждаемый объект (квартира) не отвечает требованиям банка-кредитора.